Peculiaridades da isenção sobre ganho de capital na alienação de imóveis residenciais

O ganho de capital consiste na diferença positiva entre o valor de aquisição e de alienação de bens e/ou direitos, valor este tributável pelo Imposto sobre a Renda pela alíquota de 15%, para Pessoas Físicas, ou incluso na base de cálculo para apuração do imposto, no caso de Pessoas Jurídicas (arts. 142 e 520 do Regulamento do Imposto de Renda).

Tema trazido pela Lei nº 11.196/05 trata da isenção do tributo devido pela Pessoa Física em razão de alienação de imóveis residenciais, desde que seu produto seja empregado na aquisição de outro(s) imóvel(eis) residencial(ais), em território nacional, no prazo de até 180 dias da celebração do negócio jurídico.

Não há restrição à quantidade de imóveis alienados, tampouco aos adquiridos, bastando apenas que se tratem de imóveis residenciais, ressalvando-se que, para fins de contagem do prazo, será considerada a data da primeira alienação.

O último requisito/restrição diz respeito à utilização efetiva do benefício: o contribuinte poderá se utilizar da isenção somente uma vez a cada 5 anos.

Em que pese referida Lei já conste em nosso ordenamento há quase dez anos, sua aplicação ainda resguarda dúvidas aos contribuintes. Por exemplo, sua leitura superficial pode induzir em erro: é que o §4º do art. 39 daquele diploma impõe juros e multa calculados a partir do 2º mês seguinte ao recebimento do valor ou parcela do imóvel vendido, haja vista que o prazo de recolhimento finda no último dia útil do mês subsequente à alienação (art. 852 do RIR).

Não evidente, mas de inferência lógica, o imposto somente será devido, com os acréscimos legais, a partir do 181º dia, data em que o contribuinte tacitamente renuncia a usufruir do benefício.

Ainda, casos em que a venda dependa de aprovação de financiamento requerido pelo comprador, o dies a quo para contagem do prazo será da data de sua aprovação, e não da celebração do contrato, conforme se extrai da Solução de Consulta nº 101/2012.

Distintivo especialmente interessante diz respeito ao custo de aquisição do imóvel novo: a apuração deste se faz relevante quando do confronto entre o valor recebido pela alienação e o valor reinvestido, vez que possível valor residual será tributado, conforme §2º do art. 39 da Lei 11.196/95.

Explica-se: se, por exemplo, um ‘imóvel A’ é adquirido por R$80.000,00 e posteriormente alienado por R$100.000,00, há um ganho de capital de R$20.000,00. Se o custo de aquisição do ‘imóvel novo B’ for de R$90.000,00, o valor residual de R$10.000,00 não reinvestidos se sujeitará à tributação.

Pois bem, tendo em conta o silêncio da Lei, a Receita Federal do Brasil exarou a Solução de Consulta nº 35/2013 esclarecendo que, para fins de apuração do custo do imóvel novo, deve-se considerar as despesas de corretagem, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente.

Finalmente, e de forma a não exaurir o tema, questionamentos surgem em relação ao preenchimento da Declaração de Ajuste Anual (DIRPF) quando o transcurso do prazo de 180 dias abrange o período de sua entrega.

Conforme se extrai da Solução de Consulta nº 142/10, nestes casos o contribuinte deverá exercer a opção pela isenção (ou não), de forma irretratável, o que não parece ser a melhor aplicação do direito, vez que obrigação instrumental/acessória estaria suprimindo o prazo conferido ao contribuinte, relativo à uma obrigação tributária principal – o pagamento do tributo.

Em sendo assim, e levando-se em conta demais vieses e obscuridades que a isenção em debate possa apresentar, aconselha-se a consulta de advogado de confiança, a fim de dirimir dúvidas e garantir o uso do benefício de forma que os riscos sejam mínimos e a economia fiscal maximizada.

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