Como calcular ganho de capital na venda de imóveis?
Questão muito recorrente entre leigos diz respeito à tributação sobre a alienação imóveis, especialmente aqueles adquiridos há mais de 10 anos.
Primeiramente, cumpre destacar que a apuração do Imposto de Renda devido por ocasião da alienação é apurado no momento desta, por meio do procedimento de tributação denominado “ganho de capital”, e não quando da entrega da Declaração Anual do Imposto de Renda (DIRF), que seria a forma de tributação ordinária.
Em verdade, realiza-se uma declaração específica da operação (Declaração de Ganho de Capital), cujas informações, após, devem ser transcritas à DIRF.
I
sto posto, é de sublime importância destacar que a apuração do imposto devido deve ser apurado em atenção às regras previstas no art. 117 e seguintes do Regulamento do Imposto de Renda – RIR – Decreto nº 3.000/99, que regem a forma de apuração do “ganho de capital”, especificando, especialmente, duas variáveis essenciais: ‘valor de aquisição’ versus ‘valor de alienação’.
É que o ‘ganho de capital’ nada mais é do que a diferença positiva entre ‘valor de alienação’ – ‘valor de aquisição’, operação que resulta na base de cálculo sobre a qual dever-se-á fazer incidir a alíquota de 15 % (quinze por cento), nos termos do art. 142 do RIR, cujo resultado é o imposto devido, a ser recolhido até o último dia último do mês seguinte ao recebimento do rendimentos.
Por ‘valor de alienação‘, entende-se:
o preço efetivo da operação;
o valor de mercado nas operações não expressas em dinheiro; ou
no caso de alienações efetuadas a pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada em países com tributação favorecida, o valor de alienação será apurado em conformidade com os dispostos no art. 240 do RIR (hipótese que não será aqui abordada).
Ou seja, para a maioria dos casos, o ‘valor de alienação’ corresponderá ao valor pelo qual o imóvel foi negociado.
Contudo, a principal dificuldade na apuração do ganho de capital está na determinação do ‘valor de aquisição’, cujas regras destacam-se:
Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o ‘valor de aquisição’ é o valor de mercado do imóvel nesta data;
A partir de 1º de janeiro de 1992 até 31 de dezembro de 1995, congelaram-se parcialmente os valores do imóveis, para fins de tributação, não mais se admitindo a atualização de seu valor pelo valor de mercado, salvo expressas permissões da lei. Ou seja, o ‘valor de aquisição’ é o valor pago na operação, acrescido de, por exemplo, dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, demolição de prédio existente no terreno, despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, valor do imposto de transmissão pago pelo alienante, etc.
A partir de 1º de janeiro 1995, congelou-se, em absoluto, o ‘valor de aquisição’, não se admitindo qualquer espécie de atualização monetária do imóvel. Ou seja, o ‘valor de aquisição’ corresponde ao valor pago por sua aquisição, sem qualquer acréscimo.
A legislação, contudo, prevê benefícios fiscais a fim de se reduzir a base de cálculo, por meio de reduções do ganho de capital, variáveis, também, conforme data de sua aquisição.
FATORES DE REDUÇÃO DE GANHO DE CAPITAL
Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1998:
Ano de aquisição/Percentual de redução
1970 95% 1980 45%
1971 90% 1981 40%
1972 85% 1982 35%
1973 80% 1983 30%
1974 75% 1984 25%
1975 70% 1985 20%
1976 65% 1986 15%
1977 60% 1987 10%
1978 55% 1988 5%
Ex:
‘Valor de alienação’: R$ 100.000,00
‘Valor de aquisição’: R$ 20.000,00
Ganho de capital: R$ 80.000,00
Data de alienação: 31 de julho 1978
Ganho de capital com percentual de redução: R$ 80.000,00 x (1 – 0,55) = R$ 36.000,00
Imóveis alienados entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005
O fator de redução provém da Medida Provisória nº 252/2005, não convertida em lei e, portanto, de eficácia mínima no tempo.
Aplica-se o fator:
FR = 1/1,0035m
Onde:
FR: fator de redução
m: número de meses decorridos entre a data de aquisição e alienação do imóvel
*Na hipótese do imóvel alienado ter sido adquirido até 31 de dezembro de 1995, a data de aquisição a ser considerada é 1º de janeiro de 1996.
**Pode ser aplicada cumulativamente à redução do ganho de capital prevista em razão da data de aquisição (vide acima).
Imóveis alienados a partir de 14 de outubro de 2005
Aplicar-se-ão os seguintes Fatores de Redução:
I – FR1 = 1/1,0060m1
*m1 corresponde ao número de meses decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro de 2005, inclusive na hipótese da alienação ter ocorrido neste mês.
OU
II – FR2 = 1/1,0035m2
*m2 corresponde ao número de meses decorridos entre dezembro de 2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
*Na hipótese do imóvel alienado ter sido adquirido até 31 de dezembro de 1995, a data de aquisição a ser considerada é 1º de janeiro de 1996.
**Pode ser aplicada cumulativamente à redução do ganho de capital prevista em razão da data de aquisição (vide acima).
Por fim, há a questão da atualização/conversão do valor do imóvel adquirido antes do plano real, para a moeda corrente, tópico que será tratado no próximo post.
Lembro, finalmente, que o tema possui peculiaridade que podem não estar abrangidas pelas generalidades expostas acima, demandando análise mais cuidadosa, caso a caso.
