Como calcular ganho de capital na venda de imóveis?

Questão muito recorrente entre leigos diz respeito à tributação sobre a alienação imóveis, especialmente aqueles adquiridos há mais de 10 anos.

Primeiramente, cumpre destacar que a apuração do Imposto de Renda devido por ocasião da alienação é apurado no momento desta, por meio do procedimento de tributação denominado “ganho de capital”, e não quando da entrega da Declaração Anual do Imposto de Renda (DIRF), que seria a forma de tributação ordinária.

Em verdade, realiza-se uma declaração específica da operação (Declaração de Ganho de Capital), cujas informações, após, devem ser transcritas à DIRF.

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sto posto, é de sublime importância destacar que a apuração do imposto devido deve ser apurado em atenção às regras previstas no art. 117 e seguintes do Regulamento do Imposto de Renda – RIR – Decreto nº 3.000/99, que regem a forma de apuração do “ganho de capital”, especificando, especialmente, duas variáveis essenciais: ‘valor de aquisição’ versus ‘valor de alienação’.

É que o ‘ganho de capital’ nada mais é do que a diferença positiva entre ‘valor de alienação’ – ‘valor de aquisição’, operação que resulta na base de cálculo sobre a qual dever-se-á fazer incidir a alíquota de 15 % (quinze por cento), nos termos do art. 142 do RIR, cujo resultado é o imposto devido, a ser recolhido até o último dia último do mês seguinte ao recebimento do rendimentos.

Por ‘valor de alienação‘, entende-se:

• o preço efetivo da operação;

• o valor de mercado nas operações não expressas em dinheiro; ou

• no caso de alienações efetuadas a pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada em países com tributação favorecida, o valor de alienação será apurado em conformidade com os dispostos no art. 240 do RIR (hipótese que não será aqui abordada).

Ou seja, para a maioria dos casos, o ‘valor de alienação’ corresponderá ao valor pelo qual o imóvel foi negociado.

Contudo, a principal dificuldade na apuração do ganho de capital está na determinação do ‘valor de aquisição’, cujas regras destacam-se:

• Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o ‘valor de aquisição’ é o valor de mercado do imóvel nesta data;

• A partir de 1º de janeiro de 1992 até 31 de dezembro de 1995, congelaram-se parcialmente os valores do imóveis, para fins de tributação, não mais se admitindo a atualização de seu valor pelo valor de mercado, salvo expressas permissões da lei. Ou seja, o ‘valor de aquisição’ é o valor pago na operação, acrescido de, por exemplo, dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, demolição de prédio existente no terreno, despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, valor do imposto de transmissão pago pelo alienante, etc.

• A partir de 1º de janeiro 1995, congelou-se, em absoluto, o ‘valor de aquisição’, não se admitindo qualquer espécie de atualização monetária do imóvel. Ou seja, o ‘valor de aquisição’ corresponde ao valor pago por sua aquisição, sem qualquer acréscimo.

A legislação, contudo, prevê benefícios fiscais a fim de se reduzir a base de cálculo, por meio de reduções do ganho de capital, variáveis, também, conforme data de sua aquisição.

FATORES DE REDUÇÃO DE GANHO DE CAPITAL

• Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1998:

Ano de aquisição/Percentual de redução

1970 95% 1980 45%

1971 90% 1981 40%

1972 85% 1982 35%

1973 80% 1983 30%

1974 75% 1984 25%

1975 70% 1985 20%

1976 65% 1986 15%

1977 60% 1987 10%

1978 55% 1988 5%

Ex:

‘Valor de alienação’: R$ 100.000,00

‘Valor de aquisição’: R$ 20.000,00

Ganho de capital: R$ 80.000,00

Data de alienação: 31 de julho 1978

Ganho de capital com percentual de redução: R$ 80.000,00 x (1 – 0,55) = R$ 36.000,00

• Imóveis alienados entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005

O fator de redução provém da Medida Provisória nº 252/2005, não convertida em lei e, portanto, de eficácia mínima no tempo.

Aplica-se o fator:

FR = 1/1,0035m

Onde:

FR: fator de redução

m: número de meses decorridos entre a data de aquisição e alienação do imóvel

*Na hipótese do imóvel alienado ter sido adquirido até 31 de dezembro de 1995, a data de aquisição a ser considerada é 1º de janeiro de 1996.

**Pode ser aplicada cumulativamente à redução do ganho de capital prevista em razão da data de aquisição (vide acima).

• Imóveis alienados a partir de 14 de outubro de 2005

Aplicar-se-ão os seguintes Fatores de Redução:

I – FR1 = 1/1,0060m1

*m1 corresponde ao número de meses decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro de 2005, inclusive na hipótese da alienação ter ocorrido neste mês.

OU

II – FR2 = 1/1,0035m2

*m2 corresponde ao número de meses decorridos entre dezembro de 2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

*Na hipótese do imóvel alienado ter sido adquirido até 31 de dezembro de 1995, a data de aquisição a ser considerada é 1º de janeiro de 1996.

**Pode ser aplicada cumulativamente à redução do ganho de capital prevista em razão da data de aquisição (vide acima).

Por fim, há a questão da atualização/conversão do valor do imóvel adquirido antes do plano real, para a moeda corrente, tópico que será tratado no próximo post.

Lembro, finalmente, que o tema possui peculiaridade que podem não estar abrangidas pelas generalidades expostas acima, demandando análise mais cuidadosa, caso a caso.

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