Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação
Considerando grandes desfalques, falências e dificuldades econômico-financeiras de empresas do setor imobiliário vivenciadas pelo mercado brasileiro - especialmente na década de 90, bem como visando incentivar o setor, no ano de 2004, por meio da Lei nº 10.931, foi instituído regime de tributação especial, que, de um lado, confere benefício fiscal às empresas aderentes e, por outro, garante segurança aos promitente-adquirentes e à própria saúde da empresa, uma vez que traz institutos/instrumentos que visam assegurar o adimplemento de obrigações.
Isso porque a lei trouxe a figura do 'Patrimônio de Afetação', que consiste no destaque de parcela do patrimônio da sociedade empresária, cuja destinação se volta tão somente ao adimplemento de obrigações, tributárias ou civis, vinculadas diretamente ao patrimônio afetado.
Nesse sentido, por exemplo, afetando-se um terreno onde determinada sociedade pretende erigir prédio para comercialização, este imóvel é destacado de seu patrimônio geral e, caso a empresa se torne insolvente, os demais credores civis (aqueles que não firmaram compromisso de compra e venda de unidade do prédio) ou mesmo a União (em relação a tributos não vinculados diretamente à incorporação) não poderão cobrar o adimplemento de seus direitos frente a construtora/incorporadora se valendo do terreno/prédio afetado - assim, mesmo que a empresa venha à falência, os promitente-adquirentes (e o fisco Federal, em relação aos tributos vinculados à obra) possuem como garantia o próprio imóvel.
Não bastasse a segurança conferida às partes, tanto clientes quanto empresa - que, desse modo, têm melhor controle contábil-fiscal da obra, em contra-partida à opção, em relação às receitas da obra em si, a empresa se sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida, correspondente ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:
Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL;
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP; e
Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
Importante destacar que a opção pelo regime é opcional, porém irretratável - ainda, é cabível a afetação de tantas incorporações quantas a empresa mantiver: já no primeiro mês de opção a empresa deve recolher o tributo, apurado na forma mencionada.
Por outro lado, a contabilidade da incorporação afetada ao regime deve ser realizada de forma apartada, inclusive se vendando, por exemplo, que custos e despesas da incorporação afetada sejam "re-utilizados" para fins de dedução na base de cálculo da apuração geral de tributos da empresa (outras atividades) ou mesmo de outros incorporações afetadas.
Para se compreender o benefício de forma mais clara: é como se a empresa constituísse outra empresa, que, assim, mantém contabilidade e apuração de tributos próprias, acrescendo-se a incomunicabilidade de bens.
Demais disso, incorporações de imóveis residenciais de interesse social - unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), até dezembro de 2018, o percentual de 4% é reduzido para 1%.
Os requisitos para usufruir do benefício são:
Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação;
Apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
Assim, para empresas que atuam no setor, trata-se de relevante benefício fiscal, que reduz drasticamente a carga tributária e, por outro lado, confere garantia e segurança aos clientes, frisando-se que os requisitos para seu usufruto são de simples cumprimento, bastando adesão mediante acompanhamento por profissionais qualificados e aptos a assegurar sua regular formalização.
